Редакторка Paper Kartuli получила ипотечный кредит с расчетом покрывать ежемесячные платежи, используя доход от аренды купленного жилья. Вот ее рассказ о выборе квартиры, взаимодействии с банком и особенностях покупки вторичного жилья в Тбилиси в кредит.
Идея
— В марте этого года мне удалось продать квартиру в Петербурге. Цены на недвижимость в РФ сейчас запредельные, а после отмены льготной ипотеки покупателей немного, поэтому продавалась квартира больше года. Но результат того стоил: 55-метровая однушка превратилась в 130 тысяч долларов, переправленные в Грузию через крипту. Большая часть этих денег отправилась на реализацию мечты — 8 соток в Кахети и постройку небольшого каркасного дома. Оставалось около 40 тысяч — их я решила пустить на покупку инвестиционной недвижимости в ипотеку.
Выбор квартиры
— По совету коллеги я обратилась к проверенной команде риэлторов, один из которых прекрасно владеет грузинским. Позже это существенно облегчило взаимодействие с банком и Домом юстиции.
Моей целью было найти вариант, не требующий дополнительных вложений и позволяющий гасить ипотечные платежи с доходов от сдачи квартиры в аренду. Риэлторы сразу предложили несколько таких квартир — в основном это были типовые 40-метровые студии в новых домах, которые можно было бы сдать за 400–500 долларов. Но одна квартира сразу покорила мое сердце — крошечный пентхаус рядом с Техническим университетом на 16-м этаже с огромным треугольным окном во всю стену, видом на Мтквари, северные районы и горы.
Однако итоговое решение не было легким. Дело в том, что банки оценивают квартиры в старом фонде ощутимо ниже их рыночной стоимости, часто на 20 % и более. Это значит, что ипотечный кредит будет меньше, а сумму, нужную для того, чтобы покрыть разницу в цене, надо заплатить сразу, при заключении сделки. Но я решила рискнуть: внесла залог в тысячу долларов и следующие несколько дней тревожно ожидала вердикт оценщиков.
Конечно, проще было бы купить студию в новом доме, но я рассудила так: если в Тбилиси обвалится рынок аренды, например уедут все экспаты, — необычная квартира в такой удобной локации с большей вероятностью найдет своего жильца. Жилец, кстати, в квартире уже был, с ним нужно было лишь перезаключить договор.
В итоге квартиру стоимостью 88 тысяч долларов оценили в 68 тысяч — по нижней границе моего финансового комфорта.
Оформление
— Для оформления заявки на ипотеку в Bank of Georgia потребовались лишь справка с работы, подтверждающая доход, и выписка о движении средств за год. Документ о продаже российской квартиры, объясняющий происхождение средств для первого взноса, менеджерку банка не заинтересовал.
В день сделки мы с собственниками провели в банке около двух часов и еще около часа в Доме юстиции. Все процессы были достаточно понятными благодаря тому, что мне помогал грузиноговорящий риэлтор.
Что по деньгам
— Итоговая арифметика вышла такой, чуть округлим для простоты восприятия:
- Первый взнос в размере 20 тысяч долларов (30 %);
- Такого же размера доплата собственнику;
- 48 тысяч кредита на 10 лет. Кстати, получить ипотечный кредит на больший срок иностранцу в Грузии проблематично — по крайней мере, по опыту моих риэлторов.
- Ставка составила 13,5 % — нечто среднее между российскими и европейскими ставками. Она зафиксирована на два года — в договоре указано, что по истечении этого срока ставка может вырасти ориентировочно до 15 % согласно текущему прогнозу.
- Каждый месяц мне нужно будет платить 725 долларов, при том что квартира сейчас уверенно сдается за 600.
Опыт
— Можно сказать, что всё получилось так, как было задумано. Мне повезло и с риэлторами, и с квартирой, а процедуры переоформления жилья на нового собственника в Грузии очень просты. Конечно, в процессе у меня возникали сомнения в том, разумно ли сейчас инвестировать в Грузию — с учетом политической обстановки. Но любовь к этой стране оказалась сильнее.
